Kentsel Dönüşüm

Türkiye'de Kentsel Dönüşüm kentlerde oluşan çarpık yapılaşmaların fiziksel ve sosyal bozulmaların çevre düzenlemelerin çözümü olarak görülmektedir. '' Kentsel Dönüşüm'' kavramı kentsel planlamanın önemli bir enstrümanı olarak ön plana çıkmıştır. Kentsel dönüşüm projeleri öncelikle büyük kentlerimiz olmak üzere acil ihtiyaçtır. Kentsel dönüşüm politikaları kentlilerin sağlıklı, kaliteli ve dengeli bir çevrede yaşamalarını amaçlamaktadır. Özellikle büyük kentlerimiz aşırı nüfus yığılmaları düzensiz ve çarpık yapılaşmalarla, yanlış yer seçimleriyle karşı karşıyadır. Bu tip olumsuzlukların önüne geçmek ve mevcut olumsuzlukları ortadan kaldırmak daha sağlıklı, düzenli ve yaşanabilir kentler meydana getirmek için kentsel dönüşüm projeleri üretilmektedir. 

Bilgi ve iletişim teknolojilerindeki gelişmelerin etkisiyle değişen dünyada kentler, kendilerini fiziksel sınırlarının ötesinde dünyaya anlatmak gereği duymaktadırlar. Bu doğrultuda, son yıllarda ülkemizde de dünyada olduğu gibi “kentsel dönüşüm” adı altında kentsel yenileme faaliyetleri olmaktadır. Böylece, kentsel dönüşüm yapıldığında işlevsiz alanlar yenilenmiş, eski-yeni uyumu sağlanmış, plansız gelişen kent parçaları belli bir düzen içerisinde kontrol altına alınıp yeniden oluşturulması amaçlanmaktadır. Kentlerde sorunlu olarak görülen bölgeler yeniden düzenlenerek kente farklı bir hava getirilecek bu bölgeler canlandırılacak çağdaş ve soylu bir görünüm kazanacaktır.

Kentsel dönüşüm sadece yeni binalar yapmak değildir, aynı zamanda kent yenileme canlandırma ve soylulaştırma calışmalarını da içermektedir. Ülkemizde kentsel dönüşüm çalışmaları Avrupa ve Dünya'ya göre geç başlamıştır. Ülkemizde ilk kentsel dönüşüm çalışmaları 1980 sonlarında Ankara'da Dikmen Vadisi Kentsel Gelişim Projesi olarak yapılmıştır. 

Çalışmamız beş bölümden oluşmaktadır. ilk bölümde kentsel dönüşüm kavramı, gelişimi ve amaçları üzerinde durulacaktır. İkinci bölümde, kentsel dönüşümün kapsamı, kentsel dönüşüm türleri, bitirilen devam eden ve planlanan projeler ele alınacaktır. Üçüncü bölümde ise kentsel dönüşümün yasal dayanakları ele alınacaktır. Dördüncü bölümde kentsel dönüşüm olumlu ve olumsuz yönlerine ve deprem gerçeğine değinilecektir. Son bölümde sonuç ve değerlendirme olarak kurgulanmıştır.

1. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI, GELİŞİMİ VE AMAÇLARI

1.1. Kentsel Dönüşüm Kavramı 

Gecekondu Bölgeleri Kaçak Yapılaşma Alanları, Eski Sanayi Siteleri Gibi Yıpranmış, Bozunmuş, Deprem Riski Taşıyan Veya Ekonomik, Sosyal, Yapısal Bakımlardan Çöküntü Alanı Haline Gelmiş Kent Parçalarının Kamusal Yetki kullanarak Topyekun İyileştirilmesi İçin Plan, Mülkiyet ve Fonksiyonların Yeniden  Düzenlenmesidir (TOPÇU).

Kentler insanların kendilerine yaşam alanı olarak oluşturdukları birimlerdir. Kentler sadece yapılardan oluşmamaktadır; tıpkı insanlar gibi doğar, nefes alır, büyür ve gelişir. Kentler büyürken yapılarında bozulmalar meydana gelmektedir. Eskiyip yaşlanabilirler, şişmanlayıp hantallaşabilirler, zamanla nüfus yoğunluğunu taşıyamaz hale gelebilirler. Kentsel yerleşimlerdeki bozulma ve düzensizliğe doğru gidişi azaltmaya çalışma (negentropy), mümkün olabiliyorsa durdurma, onu sürekli bakımdan geçirmekle olur. Kentsel dönüşüm projeleri bu ihtiyaca karşılık veren bir işlem olarak ortaya çıkmıştır. 

Kentlerdeki değişimi öngörüp buna göre nasıl olumlu projeler üretmek, kentlerimizi daha düzenli daha güvenli ve daha çağdaş ve sosyal bir yapı içerisine çevirebilecek çalışmalar yapılmalıdır. Değişme, planlı veya plansız herhangi bir sistemin, bir süreç sonunda belli bir durumdan başka bir duruma geçmesi olarak da tanımlanabilir (Kaypak, 2010:86). Dönüşüm, olduğundan başka bir biçime girme, başka bir durum alma, şekil değiştirme, transformasyon diye tanımlanır. Sosyal, kültürel ve ekonomik olanın çok boyutlu ilişkisi sonucu iç ve dış dinamiklerin etkileşimidir dönüşüm (Neccar, 2009:1). 

Planlı kendi yönetebildiğimiz bir değişimi gerçekleştirdiğimizde dönüşümden söz edebiliriz. Yönetemediğimiz ve kontrol edemediğimiz tesadüfen oluşan değişimleri dönüşümden sayamayız. Dönüşüm dendiğinde değişimden farklı bir şey kastedilir. Dönüşüm, yapısal bir değişikliğe atıf yapar (Tekeli, 2006:2). Dönüşüm mevcut durumdan daha iyi, yenilenmiş ekonomik veya sosyo - kültürel açıdan daha verimli hale ulaşma ile gerçekleşebilir. Herhangi bir şeyi çağa ve zamana göre eskimiş görüntüsünden çıkarıp kullanılabilir hale getirme; eski bir yapıda yıkılmış, bozulmuş olan bölümleri aslına uygun bir biçimde onarma, restorasyon diye tanımlanır. 

Kent de, bir yaşam ortamı olarak içindeki canlı-cansız her şey ile iyi veya kötü değişim ve dönüşüm geçirmektedir. Bu değişim fiziksel/mekânsal, siyasal, sosyo-kültürel ve ekonomik boyutlarda gerçekleşir (Kaypak, 2010:86). Kentlerdeki yapı değişimini anlatan dönüşüm ve yenileme kavramları aynı içerikte görünmekle birlikte birbirinden farklıdırlar. Kentsel dönüşüm (urban transformation),kentin imar planına uymayan, ruhsatsız binalarının yıkılıp, plana uygun olarak toplu yerleşim alanlarının oluşturulması olarak nitelenmektedir. Kentsel yenileme (urban renewal); farklı nedenlerden ötürü zaman içinde eskimiş, köhnemiş, yıpranmış veya terkedilmiş, vazgeçilmiş kentsel dokunun, günün sosyo-ekonomik ve fiziksel koşulları göz önünde tutularak değiştirilmesi, dönüştürülmesi, ıslah edilmesi ve yeniden canlandırılarak kente kazandırılması olarak ifade edilebilir (Keleş, 1996:296). 

Türkiye’nin yaşadığı değişim ve dönüşüm, kentlerimizin yaşadığı değişim ve dönüşüm ile yakından ilgilidir. Dönüşüm zaman içinde değişiklikleri de içerdiğinden, herhangi bir kentin gelişimini anlamayı, kenti tanımayı ve kavramayı da beraberinde getiren bir olgudur (Kılıç, 2006:12). Başka bir deyişle Kentsel gelişimin toplumsal, ekonomik ve mekansal olarak ele alındığı, sorunlu alanların sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi için yıkılıp yeniden yapılması yada yapılandırılması için proje üretilmesi ve uygulanmasıdır. Kenti dönüştürme kontrollü yapılan bir iştir. Planlı davranıldığında tekrarlar ortadan kalkar (Keleş, 1996:435–436). Kentlerin dönüşümü, yıpranmış, köhneleşmiş ve eski işlevini yitirmiş bölgelerin bakımdan geçirilip yeniden yapılmasıdır. Gecekonduların ıslah, tasfiye ve önleme bölgeleri içinde bulunan binalı ve binasız vakıf taşınmaz mallardan 3 üncü maddenin ikinci fıkrası kapsamı dışında kalanları, bu kanunda belirtilen amaçlarda kullanılmak üzere, aşağıdaki şartlarla ve genel hükümlere göre bedeli ödenmek suretiyle ilgili belediyelerin mülkiyetine geçer (775 Sayılı Kanun 4.Madde). Kentsel dönüşüm kentte değişime karşılık gelen herşeydir. 

1.2 Kentsel Dönüşümün Gelişimi

20.yüzyılın başlarında sanayileşmenin getirdiği sosyo-ekonomik sorunlar ve yeniden yapılanma süreçleri tartışılırken, 21.yüzyıla girerken sanayi sonrası toplumlardaki dönüşüm süreci ve buna paralel olarak gelişen küresel değişimler gündeme gelmiştir. Küreselleşmeyle birlikte sanayi toplumundan bilgi toplumuna geçiş süreci, sosyal ve ekonomik politikalarda olduğu gibi, özellikle gelişmekte olan ülkelerin kentleşme süreçlerinde de önemli değişikliklere neden olmuştur. Başka bir ifadeyle kentleşme ve kentsel toplum büyük ölçüde sanayi devrimi ile birlikte ortaya çıkan bir olgudur. Kentsel yaşamın yaygınlık kazanması ve kent kavramının gelişme, ilerleme, ekonomik büyüme ve bütün anlamıyla organize edilmiş bir sosyal yaşam olarak görülmeye başlaması son 150 yılda gerçekleşen sanayileşme sürecinin bir ürünüdür. Sanayi sektörünün yerini hizmetler sektörüne bırakması, kentlerin sosyo-ekonomik yapısıyla birlikte arazi kullanış desenlerini de etkilemiştir. Bu süreç içerisinde uygulanan desantralizasyon politikaları ile kent merkezlerinden geri çekilen sanayi fonksiyonunun boşalttığı alanların nasıl değerlendirilmesi gerektiği konusu önem kazanmıştır. 

Ülkemizde ilk göç hareketleri özellikle 1950'den sonra başlamış ve sonrasında yapılan planlama faaliyetleri ise nüfus hareketlilikleri doğru tahmin edilemediği için yetersiz kalmıştır. Ülkemizde 80'li yılların sonuna kadar yaşanan göç hareketliliği, özellikle büyük kentlerin nüfusunu sayısal açıdan arttırırken, beraberinde gecekondu ve kaçak yapılaşma gibi önemli sorunların oluşumuna da zemin hazırlamıştır. Söz konusu göç hareketliliğinin 90'lı yıllarla yavaşlaması ve nüfusun durağanlaşması, kentlere ilişkin tartışmalara farklı bir boyut kazandırmış ve yeni bazı kavramları gündeme getirmiştir.

Kent planlama, önceki süreçte, çoğu zaman, kentlere yönelen nüfusu barındıracak yeni alanların imara açılması biçiminde veya gecekondu alanlarının yenilenerek kentsel arsa pazarına kazandırılması için ıslah imar planları hazırlanması şeklinde algılanırken; bugün sürecin, dünyadaki izlenen gelişmeler eşli¬ğinde kentlerin eskiyen ve işlevini kaybeden bölgelerinin yeniden ele alınması biçimine dönüştüğü gözlenmektedir ki bu süreçte ortaya çıkan temel kavram "kentsel dönüşüm" dür. Ülkemizde, 1950'lerden bu yana hızlı bir mekânsal dönüşüm yaşanmış ve bu dönüşüm büyük ölçüde kentsel alanlarda olmuştur.

1980'lere kadar genelde piyasa mekanizması içinde ve vatandaşlarımızın planlama pratiğinden uzak çözümlerle, temelde tek parsel sınırları içinde gerçekleştirmiş oldukları bu dönüşüm sonucunda planlı kentsel doku hızla bozulmuş ve kentlerimiz yapı yığınları haline gelmiştir. Ortaya çıkan çözümler imarlı alanlarda, yap-satçı sunum biçimiyle geliştirilen çok katlı apartmanlaşma ile imarsız alanlarda, önce gecekondu olarak başlayıp, daha sonraları hisseli parselasyonla apartmanlaşma olarak gelişen kaçak yapılaşma alanları biçimlerinde ortaya çıkmıştır. 1980 sonrasında çıkarılan af yasaları ile bu düzensiz uygulamalar yasallaştırılmış ancak dönüşümünü tamamlayamamış alanlar olarak maalesef mevcudiyetlerini korumuş ve günümüze kadar gelmiştir. kişisel yararlar sağlama üzerine parsel ölçeğinde oluşturulan mikro-ittifaklarla ilerlemiş olan bu süreçte, yerel yönetimler kentlerin geleceğine yönelik vizyon geliştirmekten uzak kalmış, planlama süreçleri parsel üretmeye ve imar planları üzerinden ruhsat verme işlemine indirgenmiştir. Hemen hemen tüm kentlerimizde gözlenen bu tür kent dokularının varlığı, kentsel dönüşüm konusunun bir plan çerçevesinde ele alınması gerekliliğini arttırmaktadır. 

1.3. Kentsel Dönüşümün Amaçları

Genel bir çerçeve içerisinde kentsel dönüşümün amacı , farklı nedenlerden ötürü zaman süreci içinde eskimiş, köhnemiş, yıpranmış ya da kimi durumlarda terk edilmiş, vazgeçilmiş kentsel dokunun, günün sosyo-ekonomik ve fiziksel koşulları göz önünde tutularak değiştirilmesi, dönüştürülmesi, ıslah edilmesi ve yeniden canlandırılarak kente kazandırılması olarak ifade edilebilir. Ayrıca Mümkün olduğunca yoğunluk artışına gitmeden,

Yöresel mimari özelliklerine uygun,Tekdüze yapılaşmadan uzak, Kentsel tasarım projeleri ile kent estetiğine uygun yaşam alanları oluşturmak amaçlanmaktadır.

Genel anlamda kentsel dönüşüm, tehlike arz eden, eskimiş, köhnemiş, ekonomik ömrünü tamamlamış, afet riski altındaki yapıları yenilemeyi, kentsel çöküntü alanlarını yeniden canlandırmayı, yaşam kalitesini arttırmayı, çevresel kaliteyi arttırmayı, ekonomik yönden gelişmeyi, yeni iş kaynakları ve istihdam olanakları yaratmayı, vergi gelirlerini düzenlemeyi, köhnemiş ve kullanım dışı kalmış taşınmazlardan ekonomik kazanç sağlamayı ve kentlerin tarihi ve doğal yapısını korumayı hedefleyen politikalar ve eylemler bütünüdür. Özetle, Kentsel dönüşüm ile bir kentin dokusunu bozan alanlardaki sorunların giderilmesi amaçlamaktadır.

2. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN KAPSAMI, TÜRLERİ, BİTİRİLEN DEVAM EDEN VE PLANLANAN PROJELER

2.1. Kentsel Dönüşümün Kapsamı

5393 sayılı Belediye Kanunun 73. Maddesinde kentsel dönüşüm alanı olarak ilan edilebilmesi için o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde  bulunması ve en az 50.000 m² olması şartı aranır.  Bunu yanında, kentin gelişimine uygun olarak yıpranan ve eskiyen alanların yeniden inşası ve restore edilmesiyle yeni konut, sanayi ve ticari alanları, teknoloji parkları, sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı önlem almak, tarihi-kültürel dokuyu korumak için dönüşüm projeleri uygulayabileceği belirtilmektedir. Eskiyen kent parçalarının, dönüşüme konu olacak alanların hangi ölçüte göre ve kim tarafından bu kapsama gireceğine dair bir hüküm getirilmemektedir. 5366 sayılı yasa ile yıpranan ve özelliğini kaybeden alanların hangi ölçütlere göre belirleneceğinin bilinmemesi kentsel sit alanlarının yenileme alanı ilan edilmesini kolaylaştıracak, korumayı engelleyecektir (Sönmez, Şanlı, 2010:67).

Kentsel dönüşümün bir kentsel yenileme modeli olarak ülkemizde en yaygın kullanımı, gecekondu alanlarının yeniden yapılanmasıdır (Dündar, 2006:65-74). Kentsel dönüşüm uygulamaları genellikle kullanılamaz hale gelmiş, tarihi dokusunu yitirmiş, çöküntü alanları ve ıslah - imar planları ile dönüşümü gerçekleşmemiş gecekondu alanlarının düzenlenmesi ve kullanılır hale getirilmesi olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak, 1980’li yıllarda izlenen liberal ekonomik politikalarla ülkemiz gündemine giren kentsel dönüşüm uygulamaları, ıslah-imar planları tek alternatif görülerek ve kamu özel sektör işbirliği ile katılımcı söylemle geliştirilerek artmış, dönüşüm hızlanmıştır (Uludağ ve Özer, 2006:35–42). 

Kentsel dönüşüm başta aşırı göç alan Ankara, İstanbul ve İzmir gibi metropollerimizin çevresini bir halka gibi saran gecekondu bölgelerinde yapılacak yenileme ve geliştirme çalışmaları, kentlere canlılık kazandıracağı gibi ekonomik sosyal ve kültürel sorunlara da çözüm getirecek önlemler paketi olabilecek çalışmalardır. 

Kültür mirası açısından zengin, ancak çeşitli nedenlerle boş ve bakımsız bırakılarak kaderine terk edilmiş, yanlış ve zarar verecek şekilde kullanılarak tahrip edilmiş, içinde sonradan yaşanmaya başlanmış ve değiştirilmiş yapı gruplarından oluşan eski kent parçaları, etraflarındaki kalitesiz çevre özellikleri ile kentsel dönüşümün zorunlu olduğu alanlardır. Ekonomik gelişmelere dayanmaya çalışan eski kent parçalarının ıslahı ve yeniden işlevlendirilmesi sonucu yenilenerek sağlıklı bir kentsel çevre yaratılmaya çalışılırken, plansız gelişen kent parçalarının da kontrol altına alınması ve yeniden oluşturulması sağlanmalıdır (Özden, 2001:4).

Anayasa’mızın 56. maddesi ile halka tanınan sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkının gerçekleştirilmesinde kentsel dönüşüm projelerine ve bunu gerçekleştirecek yerel yönetimlere düşen görev çerçevesinde örgüt şemalarının oluşturulması, bunların gerçekleştirilmesi için gerekli finansal olanakların ve katılımın sağlanmasıdır. Kentsel dönüşüm, bir stratejiler bütünü dahilinde gerçekleştirilebilecek süreç içerisinde yerel yönetimler kentsel dönüşüm projelerinin sorumlusu durumundadır. Kentsel dönüşümün daha sağlıklı ve geleceğe yönelik olabilmesi için yerel yönetimler dönüşüm projeleri oluşturma görevlerini, alanın fizik - mekansal, ekonomik ve sosyo - kültürel niteliklerine göre farklı kurum ve kuruluşlarla paylaşarak gerçekleştirmelidirler. Yerel yönetimler, kentsel dönüşümün, gerek karar alma sürecinde, gerekse uygulama safhalarında, kentsel kültür mirasını korumak ve gözetmek üzere, uzmanından yönetime, meslek odaları temsilcileri ve özel şahıslara dek uzanan “Danışma Kurulu” niteliğinde bir katılım grubu ile işbirliği içinde çalışmalı, onların görüşleri doğrultusunda hareket etmelidirler (Kaptan, 1981:83).

2.2. Kentsel Dönüşüm Türleri

Kentsel Dönüşüm Türlerini yapılış biçimlerine göre dört başlık altında toplayabiliriz. 

2.2.1 - Yeniden Yapılanma 

Bozulmuş ve korunacak değeri olmayan yapıların bulunduğu bölgelerde uygulanan bir yöntemdir. Mevcut köhneleşmiş yıpranmış ekonomik ömrünü doldurmuş yapıların tahliye edilerek yıkılması süretiyle yerlerine yeni sağlıklı, dayanıklı, çağdaş ve soylu görüntüye sahip yeni kentler oluşturulması amaçlanmaktadır. Yerel yönetimler bu yaklaşım ile arazinin maksimum kullanımı, daha yüksek zemin alanı ve şehir merkezine daha yüksek gelir grupları ve bunların aktivitelerinin gelmesini sağlayabilmektedir . Bu yaklaşımda genellikle yaşayan nüfus kentin başka bir kısmına yerleştirilmektedir(İlkme, 2008). Mevcut yapıların yıkımı ile yaşayan yurttaşların sosyal ve psikolojik travmalarına neden olabilir.

Gelişmiş ülkelerde bu yöntem artık pek kullanılmamaktadır. Bu yöntemle gecekondu mahallelerinin kentin başka bir yerinde yeniden oluşmasına sebep olabilir. Ülkemiz gibi gelişmekte olan ülkelerde konut koşullarını iyileştirmek ve şehir merkezindeki alanları modernize etmek için uygun yöntem olarak kabul görülmektedir. Bu yöntem de öncelik yurttaşların katılımı ile anlaşma yapılarak yada anlaşma yapılamayan taşınmazların  kamulaştırması ile yapılmaktadır. Kamulaştırma yapılması durumunda maliyeti yüksek ve pahalı olabilir. 

2.2.2 - Rehabilitasyon

Bu yöntem, planlı olarak gelişmiş ancak zamanla yıpranmış, yoğunluğu artmış ve işlevini yerine getiremeyen bölgelerin tekrar değerli hale getirilmesini amaçlamaktadır. Mevcut bölgenin yapısı korunarak, koruma, tamir ve restore edilesi ilkesini içermektedir (İlkme, 2008). Dönüşüm, asıl yapıyı bozmadan, bölgenin üzerinde yapılan değişikliklerle bölgenin yeniden sosyal kültürel ve ekonomik açıdan geliştirilmesi yoluyla yapılmasıdır.

Rehabilitasyonun bütün aşamalarında halkın katılımı esastır. Bu yöntemin sosyal yapıya etkisi iki farklı şekilde gelişmektedir. Kentsel dönüşüm sürecine giren bölgenin halkı buradan uzaklaştırılıp, yerine üst ve orta sınıf alıcıların yerleştirilmesi yöntemine soylulaştırma, bölge halkının burada konut edinmeye devam etmesi haline zorunlu iyileştirme denilmektedir (İlkme, 2008). 

2.2.3 - Entegrasyon 

Bu yöntemle, kent kimliği korunurken, mevcut binaların yanına yeni binaların katılımıyla zengin bir çevre yaratmak amaçlanmaktadır. Alanın asıl sakinleri, bölgeden ayrılmayarak dönüşüme katkıda bulunmaktadır (İlkme, 2008). Eski ve yeninin bütünleşmesi sağlanarak mevcut yapılar ve yeni yapıların bir bütün halinde düşünülmesi ile gerçekleştirilir. Asıl sakinler kentsel dönüşüm alanında kalırken yeni kent sakinleri de gelerek bir bütünlük sağlanır. 

2.2.4 - Yeniden Canlandırma 

Sosyo – kültürel, ekonomik yada fiziksel açıdan bir çöküntü süreci yaşamakta olan kentsel alan parçalarının, çöküntüye neden olan faktörlerin ortadan kaldırılması yada değiştirilmesi sonucu alanın tekrar hayat döndürülmesi, canlandırılması yöntemidir (İlkme, 2008). Alanın asıl sakinleri isteğe bağlı olarak alanda kalırlar ve alan sakinlerinin katılımı ile gerçekleştirilir. 

2.3. BİTİRİLEN DEVAM EDEN VE PLANLANAN KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİ PROJELERİ

İstanbul' da Yapılan ve Yapılmakta Olan Kentsel Dönüşüm Projeleri

Ankara' da Yapılan ve Yapılmakta Olan Bazı Kentsel Dönüşüm Projeleri

50. Yıl Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı

Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.12.2005 tarih ve 3281 sayılı kararı ile onaylanmıştır. Ankara Hukuk Fakültesi’nin güneydoğusunda ve İncesu deresi civarında, 50. Yıl Parkı ile bitişik alanda yer almaktadır. Yaklaşık olarak 1.160.000 m² alanı kapsamaktadır. İmar Planları onay aşamasındadır.

İmrahor Vadisi Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı

Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 18.02.2005 tarih ve 536 sayılı kararı ile onaylanmıştır. Yaklaşık olarak 35.600.000 m² alanı kapsamaktadır. Proje alanı, Ankara kent yerleşkesinin güneydoğu tarafında bulunmaktadır ve İmrahor Vadisi boyunca uzanmaktadır. 7 etap halinde hazırlanmaktadır. 1. etap olan Büyükesat Vadisi planlanmıştır. Parselasyon aşamasındadır.

Çukurambar Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı

Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.02.2007 tarih ve 495 sayılı kararı ile onaylanmıştır. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı Çukurambar Mahallesi sınırları içinde yer almaktadır. Yaklaşık olarak 964.000 m² alanı kapsamaktadır. İmar planları onaylanmıştır. Parselasyon planı aşamasındadır.

İstanbul Yolu Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı

Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.04.2007 tarih ve 1103 sayılı kararı ile onaylanmıştır. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı İstanbul Yolu sanayi alanları etrafında yer almaktadır. Yaklaşık olarak 3.650.000 m² alanı kapsamaktadır. Sınır onayı yapılmıştır. 

3. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN YASAL DAYANAKLARI

Anayasa’nın, 56. maddesi; “herkesin sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahip olduğu ve çevreyi geliştirmenin devletin ve vatandaşların ödevi olduğunu”,57. maddesi; “devletin, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri almakla yükümlü olduğunu” belirtmektedir. Kentse Dönüşümle Programları ve projeleriyle ilgili eksik de olsa yasal konuların gözden geçirildiği, eksik görülen noktaların giderilmeye çalışıldığı özellikle 2003′ten bu yana bir çok değişikliğe gidildiği gözlemlenmektedir. Aşağı da sayılan kanunlara ek olarak 644 ve 648 Sayılı KHK’ler ile yeni oluşan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da Kentsel Dönüşüm konusunda yetkilendirilmiştir. 

1. 5393 sayılı Belediye Kanunu-73. madde(2005) 

2. 5216 sayılı Büyükşehir belediyesi Kanunu(2012)

3. 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında kanun(2005)

4. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (2012)

5. 5104 Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi kanunu(2004)

6. 1164 sayılı kanun ve yapılan değişiklikler ve 5273 sayılı Toplu Konut Kanunu 

7. 775 sayılı Gecekondu Kanunu(1976)

8. 2981 sayılı İmar Affı Kanunu (1984)

3.1. 5393 sayılı belediye kanunun 73 maddesi 

"MADDE 73- Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi Bakanlar Kurulu kararına bağlıdır. 

3.2. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu

2004 yılında çıkartılan 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununda ise Büyükşehir Belediyelerine de kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini uygulama yetkisi verilmiştir.

Kanunla büyükşehir belediyesine verilmiş görev ve hizmetlerin gerektirdiği proje, yapım, bakım ve onarım işleriyle ilgili her ölçekteki imar plânlarını, parselasyon plânlarını ve her türlü imar uygulamasını yapmak ve ruhsatlandırmak, 20.7.1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmak. Yetkisi verilmiştir. Ayrıca büyükşehir sınırları içerisindeki belediyeler bu yetkilerini kullanırken mali sorumluluk altına girebilmeleri için 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunun 7.e maddesi gereği Büyükşehir Belediye Meclisinden yetki almaları gerekmektedir.

3.3. 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun

2005 yılında 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun yürürlüğe girmiştir. Bu kanunun amacı; “Büyükşehir Belediyeleri, Büyükşehir Belediyeleri sınırları içindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri, il, ilçe belediyeleri ve nüfusu 50.000’in üzerindeki belediyelerce ve bu belediyelerin yetki alanı dışında İl Özel İdarelerince, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş, kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore esilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabii afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılması” olarak belirlenmiştir. Belirlenen kanunun amacının tarihi kent dokularını kapsayan kentsel dönüşüm projelerinin amaçları ile bağdaştığı görülmektedir. Kanun belirtilen amaçlar doğrultusunda oluşturulacak olan yenileme alanlarının tespitine, teknik altyapı ve yapısal standartların belirlenmesine, projelerin oluşturulmasına, uygulama, örgütlenme, yönetim, denetim, katılım ve kullanımına ilişkin usul ve esasları kapsamaktadır (İlkme, 2008).

3.4. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.

Kanunun Uygulanması; Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. Bakanlık veya İdare tarafından yapılan tespit işleminin masrafı ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya İdareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir.

6306 sayılı kanunla sağlanan destekler

3.4.1 Faiz Desteği

Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.

Bakanlık kendisine başvuran bankalarla protokol imzalar. Banka, kredi başvurularını protokol hükümleri ve bankanın kredilendirme usul, esas ve mevzuatı çerçevesinde değerlendirir. Banka kredi vermeyi uygun gördüğü hak sahiplerinin listesini Bakanlığa bildirir. Bakanlıkça başvuru 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilir. Faiz desteğinden yararlandırılacaklar Bankaya bildirilir. Faiz desteği sağlanacak krediler için bankalar tarafından talep edilecek ücret, sigorta ve benzeri giderler hak sahipleri tarafından ödenir.

Bankalar tarafından sağlanacak kredilere verilecek faiz desteği ödemeleri, bankanın kullandırılan kredilere ilişkin taksit vadesi sonuna kadar hesaplanan ve her ay kendi kayıtlarına göre kesinleşmiş aylık faiz desteği tutarlarını Bakanlığa bildirmesini takiben Bakanlıkça hesaptan gerçekleştirilir. Hak sahipleri tarafından geri ödemesi gerçekleştirilmeyen krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulur. Hak sahiplerinin bankalar ile yapılacak olan protokoller kapsamında kullanacakları kredinin anapara riski ile faiz desteği dışında kalan faiz ödemelerinden doğan risk tamamen bankaya aittir.

3.4.2 Kira Yardımı

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı aylık 600 Türk Lirasını, yardım süresi ise, 18 ayı geçemez. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenir. Yapılacak kira yardımının ilk beş aya kadar olan kısmı, taşınma masrafları da dikkate alınarak peşin olarak ödenebilir. Yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, Bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabilir.

Uygulama alanında, riskli alan veya rezerv alanı belirlenmesine ilişkin karar ve tapu belgesine istinaden ilgili kuruma, Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda, riskli yapı tespitine ilişkin rapor ve tapu belgesine istinaden Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğe yapılır. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından yapılacak kira yardımları Uygulama alanında kira yardımı talebinin uygulamayı yapan İdare veya TOKİ’ce uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilir. Üzerine, ilgililerine ödenmek üzere İdare veya TOKİ’nin hesabına, Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda kira yardımı talebinin Müdürlükçe uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına yapılır. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.

3.4.3 Yıkım Kredisi

Riskli alanda yer alan veya riskli olduğu tespit edilen yapılar için, Bakanlıkça özel hesaptan yıkım kredisi verilebilir. Kredi tutarının hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten itibaren altı ay içerisinde yıkım işleminin yaptırılarak enkazının kaldırılması ve Bakanlığa bilgi verilmesi zorunludur. Kredi kullanmak isteyen hak sahiplerince, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvurulur. Kredinin geri ödeme süresi 24 aydır. Geri ödemeler kredinin verildiği tarihi takip eden ay başlar. 1000 m2 yapı için 6.000 TL'dir. 

3.4.4 Yapım Kredisi

Özel hesaptan kredi kullanmak isteyen hak sahiplerinin anlaşmalı olduğumuz bankalarca kredi kullanım talepleri olumsuz değerlendirildiği taktirde TÜFE endeksli Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından kullanmak üzere bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik il müdürlüklerine başvurması gerekir. (Kredi kullananlar ile Bakanlık arasında borçlanma sözleşmesi düzenlenir. Gerekli ipotek tesis ve tescil işlemleri yapılır)

3.4.5 Tesbit Kredisi

Kanunun 3 üncü maddesi uyarınca yapılacak RİSKLİ YAPI tespitleri için, özel hesaptan tespit kredisi verilebilir. Kredi tutarının hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten itibaren üç ay içerisinde tespitin yaptırılması ve Bakanlığa gönderilmesi zorunludur. Özel hesaptan kredi kullanmak isteyen hak sahiplerince, bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvurulur. Kredinin geri ödeme süresi 24 aydır. Geri ödemeler kredinin verildiği tarihi takip eden ay başlar. 100 m2 daire için 600 (üst limit)TL'dir. 

Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesini hedefleyen Kentsel Dönüşüm dahilinde riskli alan ilan edilen yerlerin sayısı giderek artıyor. Mevzuatta “Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı'nın görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu'nca kararlaştırılan alan” olarak belirtilen “riskli alan” belirlenmesinde 2 kriter rol oynuyor. Bunlardan birincisi, zemin yapısının doğal afetlerden etkileneceği yerler. İkincisi ise, söz konusu riskli yerlerin üzerinde bulunan evlerin ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların bulunduğu bölgeler riskli alan ilan edilebiliyor. 

3.4.6 Rezerv Yapı Alanı

Rezerv yapı alanı da tam bu noktada karşımıza çıkıyor. Mevzuat Rezerv alanı nedir? sorusunu  “Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ veya idarenin talebine bağlı olarak re'sen, Maliye Bakanlığı'nın uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanlar” olarak yanıtlıyor. Yani sizin riskli alan ilan edilmiş mahalleniz olduğu yerde yıkılıp yapılabiliyorsa yerinde dönüşüm oluyor. Ancak bazı şartlarından ötürü yerinde dönüşümü mümkün değilse, belirlenecek rezerv alanlarına taşınıyor. 

3.5. 5104 Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi kanunu

Son yıllarda gerçekleştirilen yeni yasal düzenlemelerden ilki, 2004 yılında çıkartılan 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunudur. Bu kanun, Kuzey Ankara girişi ( protokol yolu ) ve çevresini kapsayan alanlarda kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde fiziksel durumun ve çevre görüntüsünün geliştirilmesi, güzelleştirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleşim düzeni sağlanması ile kentsel yaşam düzeyinin yükseltilmesi amaçlanmıştır. Kentsel dönüşüm projelerinin temel hedefleri göz önünde bulundurulduğunda projenin sadece fiziksel bir dönüşüm öngördüğü ortaya çıkmaktadır. Bu eksikliğinin yanı sıra, bir kentin belirli bir alanı için bir dönüşüm kanunu çıkarılması ile de kentin planlanması ve gelişimi açısından olumsuzluklar içeren parçacı yaklaşımların da önü açılmıştır (İlkme, 2008).

3.6. 1164 sayılı kanun ve yapılan değişiklikler ve 5273 sayılı Toplu Konut Kanunu 

Bu kanunun asıl dayanağı 29.04.1969 tarihinde yürürlüğe giren 1164 sayılı arsa üretim ve değerlendirilmesi hakkında kanun üzerinde muhtelif yıllarda yapılan değişikliklerle şu andaki durumuna gelmiştir.

(Değişik birinci fıkra: 24/7/2008-5793/7 md.) Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskân sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki plânlar ile imar plânlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu plânlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, plânların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan plânlar Başkanlık tarafından re’sen onaylanır. Olarak yürürlüğe girmiştir.

3.7. 775 sayılı gecekondu kanunu

Lüzumu halinde, belediyeler gecekondu ıslah ve tasfiye sahaları içinde bulunan veya bu kanun hükümleri dairesinde yeniden teşkil edilecek önleme bölgeleri içine rastlayan özel mülkiyetteki arazi ve arsaları ve bunlar içerisinde yapı veya sair herhangi bir tesis bulunduğu takdirde bu yapı ve tesisleri, bu kanunda belirtilen amaçlarda kullanmak üzere, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının izni ile, sahipleriyle anlaşarak satın alabilirler veya kamulaştırabilirler. Belediyelerin mülkiyetinde bulunan ve bundan sonra bu kanuna göre mülkiyetine geçecek olan arazi ve arsalardan, belediye meclisi kararı ile belli edilip, Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca uygun görülenler, bu kanun hükümleri dairesinde konut yapımına ayrılır. 

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, belediye meclislerince tespit edilen yerleri redde, aynen veya değiştirerek onaylamaya veya değiştirilmek üzere geri göndermeye yetkili olduğu gibi, teklif edilenler dışında lüzumlu gördüğü yerlerin de bu maksada ayrılmasını belediyelerden isteyebilir. Ancak mevcut değişikliklerle bu kanun artık kullanılmaz hale gelmiştir. 

3.8. 2981 sayılı İmar Affı Kanunu 

Bu Kanunun amacı; imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş ve inşa halindeki bütün yapılar hakkında uygulanacak işlemleri düzenlemek ve bu işlemlere dair müracaat, tespit, değerlendirme, uygulama ve duyuru esaslarını ve ilgili diğer hususları belirlemektir, 

İstanbul ve Çanakkale (Özel kanun çıkarılıncaya kadar) Boğazları ile 2862 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenmiş ve belirlenecek yerlerde, Askeri Yasak Bölgeleri ve Güvenlik Bölgelerinde, Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat, eğitim ve savunma amaçlı yapılarda bu Kanun hükümleri uygulanmaz.

Gecekondu alanlarının dönüşüm sürecinde 1984 yılında çıkartılan 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanunun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun, gecekondu dönüşüm sürecine yönelik atılmış ilk adım özelliği taşımaktadır. Söz konusu kanun ile gecekondu alanları için Islah İmar Planları yapılmasına neden olsa da, sonuçta gerçekleştirilen planlarla fiziksel dönüşümler gerçekleştirilmiştir. Gecekondu alanlarında kat sayısının artmasını, gecekondularının alınıp, satılmasını ve müteahhitlere verilmesini mümkün kılmıştır. Ancak bu kanunda gecekondu probleminin sadece mülkiyet ve tapu konularının yapılaşma kurallarına göre ele alınması ile çözülebileceği öngörüsünün bulunması ıslah imar planları ile gecekondu alanlarının ekonomik, sosyal, fiziksel ve çevresel yapısının uzun vadeli olarak iyileştirilmesini olanaksız kılmıştır. 

4. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN OLUMLU VE OLUMSUZ YANLARI

4.1. Kentsel Dönüşümün Olumlu Yanları

Kentsel eskimenin ve yeni kullanım ihtiyaçlarının artmasının yanı sıra kentlerimizin sık sık doğal afetlere maruz kalması ve bu afetlerin etkisinin kaçak yapılaşma, denetimsizlik ve plansızlık nedeniyle çok büyük boyutlarda olması kentsel dönüşüm konusu üzerinde durulmasının ana sebepleri olarak ortaya çıkmaktadır. 

Kentsel dönüşüm projeleri, genel olarak kaçak yapılaşmış alanların dönüştürülmesi, doğal afetlerle doğrudan etkilenecek olan sakıncalı alanlarda yer seçmiş konut veya başka kullanım alanlarının dönüştürülmesi, kent içinde kalan kullanımı sakıncalı çalışma alanlarının dönüştürülmesi, kent içinde niteliksiz, sağlıksız alanların ve yaşanabilir kent standartları dışında kalan alanların dönüştürülmesi, işlevini yitirmiş tarihi mekânların ve  koruma alanlarının dönüştürülmesi kentsel dönüşümün faydaları arasındadır.

Ayrıca kentsel dönüşüm çalışmaları ile imar planı sahalarında yer alan kadastro veya eski imar parselleri üzerinde mevcut imar planı değerlerinin iyileştirilerek değişti¬rilmesi, kent içindeki arsa rezervlerinin aktif hale getirilmesi, terk edilmiş veya köhnemiş durumdaki kentsel alanların plan de¬ğerlerinin değiştirilerek yeniden kullanıma açılması, mevcut yapılar arasında boş kalan parsellerin kullanılması ve imarı, teknik altyapı alanlarının kullanımında kentin yayılmasından çok dikey gelişiminin sağlanması, konutların modernleştirilmesi ve onarımı ile konut çevrelerinin iyileştirilmesi, kentsel, çevresel ve doğal değerlerin korunarak yaşatılması, kamuya ait arazilerin arsa üretme amaçlı tükenmesinin engellen¬mesi, kamulaştırma ile oluşan bütçe harcamalarının engellenmesi, imar hakkı transferi gibi yeni yaklaşımlar ile koruma amaçlı plan¬lar üretilmesi, serbest piyasa koşullarında taşınmazların değer¬lerinin belirlenmesi, mülkiyet haklarının değişimiyle ortaya çı¬kan haksız gelir kazancının önüne geçilmesi, kentsel alanlarda doluluk boşluk oranlarının iyi değerlendirilmesi sağlanarak kentlere ve kent halkına çeşitli faydalar sağlanabilir. 

Genişletilemeyen, yeniden üretilemeyen, sonlu bir doğal kaynak olan toprağın veya arazinin en verimli şekilde kullanımını amaçlayarak sürdürülebilir arazi yönetimi anlayışına da hizmet etmektedir.

4.2. Kentsel Dönüşümün Olumsuz Yanları

Kentsel dönüşüm çerçevesinde yapılan dönüşüm projelerinde mevcut yaşayan halkın sosyo - kültürel yapısı dönüşüm sonrası halkın yeni yaşam yerine ayak uydurma sıkıntıları da göz önünde bulundurulması gereken hususlardır. Mevcut yaşam tarzlarının değişmesi alışa gelmiş alışkanlıklarından vaz geçmeleri zaman alacak ve bir uyum dönemi geçirilecektir. Bu uyum döneminde bazı yurttaşlar uyum yoluna gidecekler yeni yaşam yerlerinde yaşamlarını devam ettirecekler bazı yurttaşlar ise tekrar eski yaşamlarına uygun yerlere gitmek zorunda kalacaklardır. 

Kentsel dönüşüm uygulamaları yapılırken arazi ve toprak rantının önüne geçilmesi haksız kazançların önlenmesi gerekmektedir. Bunun içinde Kentsel Dönüşüm kavramının gerekleri hakkında kamu oyunun bilgilendirilmesi gerekmektedir. 

Kentlerin bulundukları bölgenin iklimsel, topoğrafik, çevresel koşullarına göre tarihten bugüne kadar süregelen bir yapılaşma karakterleri ve mimari dilleri bulunmaktadır (İlkme, 2008). Gerçekleştirilen bazı kentsel dönüşüm projelerinde kent kimlikleri göz ardı edilerek, standart, birbirinin aynısı yapılar yapılmaktadır. Bu durum kentlerin kimliğini yok etmekte ve kentlerimizi sıradanlaştırmaktadır.

Kentsel dönüşüm adıyla yürütülen projelerde, kamu ve özel sektör ortaklığının, yalnızca kentsel yeniden yapılanmanın çekici olduğu ve rant değerinin bir başka deyişle rant paylaşımının yüksek olduğu kent merkezlerinde yoğunlaştığı görülmektedir. Bu durum, kentsel dönüşüm projelerinin, rant paylaşma modeli olarak geliştiği şeklinde eleştirilmektedir. Ayrıca, kent merkezlerinde yaratılan bu projelerin, çevredeki fiziksel ve sosyal yapı ile tam olarak bütünleştirilemediklerine de dikkat çekilmektedir (GÖKSU 2004). 

4.3. Kentsel Dönüşüm ve Deprem Gerçeği

Kentsel dönüşümün ülkemize en büyük faydasının depreme dayanıklı binalar yapılmasıdır. Ülkemizde deprem doğuran, yaklaşık 15.000 km.si ana aks olmak üzere, toplam 24500 km. uzunluğunda canlı fay vardır. Ülkemizdeki deprem kuşağına baktığımızda ekonomik anlamda gelişmiş illerimizin bu alanlarda olduğu görülmektedir(ÇŞB). 

Ülkemizde yaklaşık 19 milyon yapı bulunmaktadır. Bu yapıların % 55‘i ruhsatsız ve kaçak % 60‘ı 20 yaş üzeri 5 milyondan fazlası riskli yapı olarak değerlendirilmektedir. İstanbul’da 3.5 milyon konutun %50’si kaçak, %70’i çarpık yapılaşmış, %67’sinin ise oturma izni olmadığı ve 1998 yılından önce yapılan yapıların büyük bir kısmı güvensiz ve günümüz mevzuatına aykırı nitelikte olduğu yapılan araştırmalarla ortaya koyulmuştur. 1903 yılından günümüze, topraklarımızda hasar doğuran 130 depremde (yılda ortalama 1 depremden fazla) 100 bin can kaybı ve yaklaşık 2 milyon ev kaybettik (ÇŞB). Ülke zenginliğimizin %90’ı ciddi deprem riski altındadır. 75 milyon insanımız,12 milyon konut, 400 milyar $’ lık altyapı ve makine parkı bu kapsamdadır. Son yüzyıl içinde depremlerde ortalama her yıl milli gelirimizin %1’ini kaybettik. 1939 yılında meydana gelen Erzincan depreminde 60 saniye içinde 33.000 yurttaşımızı kaybettik. Son yaşanan Van Depremlerinde yıkılan ve/veya ağır hasar gören konut sayısının yaklaşık 30.000 olduğu tahmin edilmektedir. 

1999 yılında meydana gelen Gölcük ve Düzce depremlerinde Milli gelirimizin %10-15’i birkaç dakika içinde kayboldu. Olası bir İstanbul depreminin, üretim kaybı, ekonomik büyümede duraksama, ekonomik ve sosyal kaos, salgın hastalıklar ve otorite boşluğu gibi olumsuz sonuçlar beklenmektedir. Rakamlarla deprem sonrası İstanbul' a bakacak olursak  20–50 bin kişilik bir can kaybı, 20–50 bin arası ağır hasarlı bina, 100 milyar $ civarında fiziksel zarar, 500 bin – 1,5 milyon arası  işsiz ve 1–2 milyon arası evsiz insan kalacağı tahmin edilmektedir. Sadece Fatih, Zeytinburnu ve Küçükçekmece İlçelerinde yaşanması muhtemel bir depremde hasar görme riski olan bina sayısının yaklaşık 14.000, konut sayısının 110 bin üzerinde olacağı, göz önünde bulundurulduğunda, beklenen İstanbul depreminde meydana gelecek can ve mal kayıplarının büyüklüğü daha net bir şekilde anlaşılabilecektir. 

BATIDAKİ BAŞARILI KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNİN ÖZELLİKLERİ (İLKME,2008):

1990 yılların başından itibaren batıda uygulanan kentsel dönüşüm projelerinde ön plana çıkan bazı ortak özellikler bulunmaktadır. Bu özellikler;

Bunlardan birincisi “Bu projelerin stratejik planlama yaklaşımı ile geliştirilmiş olmasıdır.” Bu projeler, belirgin bir vizyon doğrultusunda tasarlanan stratejileri izlemektedir. Esnek bir planlama anlayışına bağlı olarak geliştirilen bu projelerin dönüşüm strateji ve politikaları, zaman içinde değişen ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullara göre tekrar gözden geçirilmektedir.

İkinci ortak özelliği “iş birlikçi ve katılımlı planlama yaklaşımıyla geliştirilmiş olmalarıdır”. Kentsel dönüşüm politikalarının başarıyla hayata geçirilmesindeki en önemli etkenlerden birisi, özel sektör, kamu sektörü, gönüllü kuruluşlar ve toplumun farklı kesimlerinin ortaklıkları ve uzlaşmaları üzerinde gelişmiş olmalarıdır. Bu nedenle, batıda başarılı olarak tanımlanan kentsel dönüşüm projeleri müzakereci yöntemlerle geliştirilmiştir. Bir başka deyişle, projelerin araştırma, geliştirme, uygulama, izleme ve öz değerlendirme süreçlerinde müzakereci ve katılımlı yöntemler uygulanmaktadır. Bunun için kentsel dönüşüm projelerinde iş adamları ve esnaf forumu, mahalle veya bölge sakinleri forumu, kentsel tasarım paneli gibi çeşitli aktörlerin katılımına yönelik platformlar oluşturulmaktadır.

Üçüncü ortak özelliği “çok aktörlü ve çok sektörlü koalisyonlara bağlı olarak kurulmuş olmalarıdır”. Çok aktörlü ve çok sektörlü koalisyonların varlığı, kentsel dönüşüm projelerinin başarılarının sürdürülebilirliği açısından vazgeçilmezdir. 

Dördüncü ortak özelliği “kapsamlı ve bütünleşik bir yaklaşıma sahip olmalarıdır”. Kentsel dönüşüm projelerinin başka bir özelliği ise, kentsel dönüşüm probleminin fiziksel mekan yanında ekonomik, toplumsal ve çevresel boyutları da ele alan kapsamlı ve bütünleşik bir yaklaşıma sahip olmasıdır. Bu projelerde, aynı zamanda yasal, kurumsal, örgütlenme yönlerin yanı sıra, projenin izleme ve değerlendirme, geri bildirim süreçleri de önceden kurgulanmaktadır. Uygulama süreçlerinde, belirli aralıklarla projelerin başarılı yürütülüp/ yürütülmediğine dair incelemeler yapılmakta, geri bildirimler aracılığıyla, kentsel dönüşüm strateji ve alt politikaları gözden geçirilmektedir.

Batıdaki kentsel dönüşüm deneyimi, başarılı projelerin “yerel bağlamlı” olduklarını göstermiştir. Batıda kentsel dönüşüm modellerinin geliştirilmesinde ideal çözüm modelleri önerilmemektedir. Yerelin koşullarının, sorun ve ihtiyaçlarının incelenmesi ve araştırılması ve ona göre çözümler önerilmesi gerektiği vurgulanmaktadır.

Diğer bir ortak özelliği “ kentsel dönüşüm politika ve stratejilerine uygun bir kurumsal örgütlenmenin oluşturulmasıdır”. Başarılı olarak saptanan kentsel dönüşüm projelerinin bazılarında var olan kurumsal yapıda uyum çalışmaları yapılmış, hatta yeni kurumsal yapılanma ve örgütlenmeler hayata geçirilmiştir.

Son ortak özelliği ise “ kolektif çabayı harekete geçiren projeler olmalarıdır”. Bu nedenle, bu projelere yukarıda bahsedilen müzakereci yöntemlerle özel ve kamu sektörünün, gönüllü kuruluşların ve toplumun farklı kesimlerinin desteğinin ve katılımının sağlanması şarttır. Kentsel dönüşüm politikalarının başarılarının sürekliliği, ancak yukarıda bahsedilen paydaşların projeleri sahiplenmesi ile sağlanabilmiştir.

SONUÇ

Artık ciddi bir dönüm noktasına gelinmiştir. Kentsel dönüşüm, anayasa yapmak kadar önemlidir; çünkü sonuçları itibariyle en az anayasa kadar hayatımızı etkiler. Türkiye’de şehirleşmede altyapı, ulaşım, sosyal donatı alanları, bina kalitesi ve depremlerden dolayı ciddi şehirleşme sorunları yaşanmaktadır. Halkımızı daha sağlıklı, güvenli ve huzurlu şehirlerde yerleştirmek için gerekli çalışmaların yapılması gerekmektedir. Büyük küçük birçok şehrimiz benzer sorunlarla karşı karşıyadır ve yaşam kalitesi her geçen gün düşmekte ve insanlarımız için şehirde hayat çekilmez hale gelmektedir.

Deprem gerçeği de önümüzde durmaktadır. Ülkemizin sosyal barışını sağlayacak, ekonomimizi çalıştıracak, daha sağlıklı, sürdürülebilir ve yaşanabilir bir şehircilik için deprem ve afet gerçeğini unutmamalıyız. Bunu yaparken kendi şehircilik mirasımız ve dünyanın geldiği şehircilik anlayışından yararlanmalıyız. Sosyolog, psikolog, şehir tarihçisi, kamu idarecisi, iktisatçı, mimar, mühendis ve şehir plancılarının katkılarıyla demokrasimizi yükseltecek, toplumsal uzlaşıyı sağlayacak şekilde şehirlerimiz tasarlamalıyız. Çevre, insan ve ekonominin iyi harmanlandığı bizi bugünden geleceğe taşıyacak daha sürdürülebilir ve yaşanabilir şehirler için hep birlikte çalışmalıyız. 

Taner Alpaslan & Gökhan Kanal